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鄂尔多斯楼市复活的消息登上网络热搜，原因是曾被冠以鬼城之称的康巴什区房价再破万，为什么是曾经呢？因为在炒房时代，鄂尔多斯的房价也曾飙升至高位，但我们都知道，炒房时代期间的房价根本不是真实的住房价格，而是被炒房团、投资客、媒体等人囤积居奇、过度炒高后的结果，楼市泡沫被国家的房住不炒、三稳政策戳破后，导致鄂尔多斯出现大量楼盘烂尾、房产过剩、居民手中资产大幅缩水等危机。房地产从一行业独大到低迷，多行业受影响，不少人离开这里到其他城市寻求发展平台，人口流失，楼市经历浩劫，经济发展受到阻碍。

如今，经历了10年的努力，鄂尔多斯的楼市重新站起来，还是在当下多地楼市疲软的阶段，不少人思考，是不是楼市面临变天，购房潮将出现，随着房地产回温，房价又要上涨呢？我认为，如果是因为这一信号就着急入市，刚需们的理解还是过于片面，贸然入市，很容易做了高价房接盘客，我们从4个方面来分析你就懂了：

第一，个别城市自带着优势

鄂尔多斯虽然经历了炒房的巨大后遗症，但是我们要知道，鄂尔多斯的支柱型产业在房地产飞速发展之前已经有多个，作为工业发展的主要城市，鄂尔多斯有化工、电力、冶金、装备制造、农畜产品加工业六大支柱行业，房地产的泡沫被戳破后，这些行业又重新受扶持迎来了更好的发展。

从城市布局来看，今年第一季度，内蒙古自治区各盟市，GDP排名首位的就是鄂尔多斯，达到.8亿，而第二名的包头市仅有.2亿元，断层的差距已经出现。从房地产行业的调控力度，在年~年10年间，鄂尔多斯通过市中心城区停止新增房地产用地供应加速存量房去化、发放房票等方式让过剩房源和炒房等问题逐渐退出历史舞台。

很明显，鄂尔多斯能完成自救，原因是本地有更坚实的支柱行业做依靠，人口较少，短时间能大刀阔斧实施去化政策。但其他的城市不具备这么多优势条件，分别还存在资源不足、房地产行业独大、人口多、地方财政依赖房地产土地出让收益等等，房价高位横盘、烂尾房问题难解决等压力下，刺激楼市全面复苏并不是短时间能实现的。

第二，目前楼市仍在打击炒房

虽然鄂尔多斯的房价是回温了，但是继续上涨的速度不会太快，幅度也可能越来越低，原因就是，国家坚持的还是房住不炒和稳定楼市原则，楼市泡沫被挤出，买房投资的收益空间就可见的越来越小。对于购房者来说，刺激他们买房的就是房子仍有很大的暴利，如果已经看到房价上涨的天花板，他们买房的情绪就会降低。

第三，存量房体量过大

个别城市通过长时间的存量去化，才让房地产供需达到一个平衡，但放眼全国，多地的存量房体量仍然惊人。数据显示，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%，按人均住房建筑面积39.8平方米计算，现有待售商品房面积已足够万人居住。但这里只是说可以出售的商品房，加上在建的可以满足万人居住。但反观我国的住房持有率，之前央行在年已经出具过一组统计，城镇居民住房拥有率达到96%。一边是有房族太多，另一边是住房过剩，还要加上大量房企每年以万亿资金规模继续拿地开发，存量房去化难题的解决仍然任重道远。而楼市房产过剩，给购房者的信号就是，房价仍有下降空间，持币观望的群体将会很多。

第四，房价与工资的差距

年1~7月份，全国商品住宅均价为元/平方米，年全国城镇城镇单位就业人员平均工资数据月水平是.9元，半年时间工资上涨元对多数人而言显然是不可能的。也就是说，很多人其实靠本身的工资要负担破万的房价并不容易，多半可能都需要通过全家掏钱凑首付，以及申请房贷。

但如今，受疫情、国际关系等多方面影响，不少行业出现企业亏损或关停，员工降薪或被裁员等情况，一旦出现这类现象，失业人员没有收入负担月供，逾期还会增加滞纳金，超过6个月，还要被银行收走房子，并且负担房屋法拍后银行的损失差额，考虑到这一风险，也将劝退不少刚需。

综上来看，只看一个城市的楼市复苏，就预测多地房产销售回温，是不现实的，并且，金九银十已经出现滑铁卢，中秋假期，多地新房成交量下降超30%，将有更多人害怕房价下降会不敢着急入市，冲动买房可能会多花钱，所以，建议刚需买房前，还是要看本地的楼市环境，再出手比较安全。

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